1. Общие положения.

Рынок ипотечного кредитования создается в условиях постепенного улучшения таких базовых макроэкономических показателей, как рост валового внутреннего продукта, низкие темпы инфляции, стабильность национальной валюты, повышение заинтересованности внутренних инвесторов во вложении средств в долговые ценные бумаги, что позволяет обеспечить динамичное его развитие. Предпосылками создания рынка ипотечного кредитования являются:

- постепенное увеличение доходов населения с тенденцией к преодолению низкого уровня платежеспособности;

- переориентация приоритетов в кредитной деятельности крупнейших банков на ипотечном кредитовании, динамичное увеличение портфеля ипотечных кредитов этих банков;

- принятие стандартов жилищного ипотечного кредитования;

- развитие фондового рынка;

- развитие системы негосударственного пенсионного обеспечения.

Однако существуют и негативные факторы:

- высокие процентные ставки по ипотечным кредитам и медленная динамика их уменьшения;

- существенные кредитные, процентные и валютные риски ипотечных кредиторов и отсутствие эффективных механизмов обеспечения сохранения реальной стоимости кредитных ресурсов, в том числе отсутствие механизма плавающей процентной ставки;

- недостаточная диверсификация источников финансовых ресурсов и их высокая стоимость;

- отсутствие системы рефинансирования ипотечного кредитования;

- предпочтение ипотечному кредитованию в иностранной валюте;

- несбалансированность активов и пассивов банков по срокам размещения и привлечения средств;

- отсутствие стандартов земельного и коммерческого ипотечного кредитования;

- недостаточная капитализация банков.

В основу этой концепции положены принципы функционирования рынка ипотечного кредитования, которые отражают положительный международный опыт в этой сфере и понятны и приемлемы для национальных и иностранных инвесторов. Концепция устанавливает единые стратегические подходы, которые должны быть положены в основу государственной политики в сфере ипотечного кредитования, будет развиваться на рыночных принципах с минимально возможным вмешательством государства. При этом государство обеспечивает режим наибольшего благоприятствования субъектам рынка ипотечного кредитования и создает законодательные и экономические условия для стимулирования эффективного развития этого рынка.

Концепция определяет основные цели, задачи, основы создания и развития национальной системы ипотечного кредитования, а также роль и функции государства на рынке ипотечного кредитования.

2. Цель и задачи национальной системы ипотечного кредитования

    Принципы функционирования национальной системы ипотечного кредитования должны соответствовать как интересам ипотечных кредиторов, так и интересам заемщиков.

Основной целью создания национальной системы ипотечного кредитования является формирование эффективных рыночных механизмов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в финансово-кредитную сферу и обеспечение функционирования на этой основе рынка долгосрочного ипотечного кредитования с применением современной рыночной инфраструктуры и финансовых инструментов, которые позволяют постепенно снизить стоимость ипотечных кредитов для населения и субъектов хозяйствования и увеличить сроки кредитования.

Развитие эффективной системы ипотечного кредитования будет способствовать:

- привлечению долгосрочных финансовых ресурсов национальных и иностранных инвесторов в экономику Украины;

- решению проблемы обеспечения жильем населения;

- активизации рынка недвижимости;

- развития фондового рынка и рынков финансовых услуг;

- стимулированию развития экономики в целом, в частности строительной и агропромышленной отрасли.

Основой создания и развития национальной системы ипотечного кредитования является:

- прозрачность деятельности участников рынка ипотечного кредитования;

- создание системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений, а также обеспечение свободного доступа к такой системе;

- стандартизация процедуры выдачи, обслуживания и погашения ипотечных кредитов;

- установление правил проведения оценки платежеспособности заемщика;

- использование международного опыта;

- государственное регулирование и надзор в сфере ипотечного кредитования;

- невмешательство со стороны органов государственной власти в текущую деятельность участников рынка ипотечного кредитования;

- функционирование рынка ипотечного кредитования на основе свободной конкуренции;

- социальная защита участников рынка ипотечного кредитования - физических лиц.

С целью защиты социальных прав физического лица, по разным причинам не возвратившего жилищный кредит и ее квартира / дом была отчуждена и которая не имеет достаточных средств к существованию, такому лицу и его семье предоставляется на условиях пользования с возмещение коммунальных и прочих расходов временное жилье обеспечивающее минимальные социальные нормы в расчете на одного члена семьи заемщика, и на определенном законодательством расстоянии от ее предыдущего места жительства. Формирование фонда жилья для временного проживания, его функционирования и поддержания в надлежащем состоянии должно осуществляться за счет местных бюджетов и других источников.

Требуют дальнейшего развития:

- кредитование покупки физическими лицами жилья на первичном и вторичном рынке недвижимости под залог этого жилья (жилищная ипотека)

- кредитование владельцев земельных участков под залог земель сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения (земельная ипотека)

- кредитование субъектов хозяйствования под залог недвижимости коммерческого или промышленного назначения (коммерческая ипотека).

3. Структура рынка ипотечного кредитования

    Международный опыт свидетельствует, что наиболее эффективной является двухуровневая модель функционирования рынка ипотечного кредитования, которая предусматривает наличие первичного и вторичного рынка. На первичном рынке складываются отношения между ипотечным кредитором и заемщиком по предоставлению и погашению ипотечных кредитов. Суть функционирования вторичного рынка заключается в рефинансировании ипотечных кредиторов путем эмиссии ипотечных ценных бумаг, продажи ипотечных активов банкам, специализированным небанковским ипотечным финансовым учреждениям второго уровня (далее - ипотечное учреждение второго уровня) или передачи этих ипотечных активов в залог для привлечения кредитов с целью рефинансирования.

Ипотечное учреждение второго уровня должно обеспечить диверсификацию рисков ипотечных кредиторов, действующих на первичном рынке ипотечного кредитования, и осуществлять деятельность по рефинансированию ипотечных кредиторов за счет средств, полученных от размещения ипотечных ценных бумаг, обеспеченных ипотечным покрытием.

Создание вторичного рынка ипотечного кредитования обусловлено тенденцией банковской системы к финансированию долгосрочных ипотечных кредитов за счет краткосрочных пассивов банков. Именно поэтому создание вторичного рынка ипотечного кредитования является одним из основных приоритетов политики государства в сфере развития национальной системы ипотечного кредитования.

С целью содействия развитию ипотечного кредитования, обеспечения необходимой ликвидности рынка и минимизации рисков предполагается участие государства в образовании ипотечного учреждения второго уровня, не будет участником первичного рынка ипотечного кредитования. При этом государство воздерживаться от непосредственного участия в образовании и деятельности ипотечных кредиторов первого уровня.

Участниками рынка ипотечного кредитования является заемщики - ипотекодатели, ипотечные кредиторы (банки и небанковские финансовые учреждения), нотариусы, посредники на рынке недвижимости, оценщики, государственные исполнители, специальные организации по продаже имущества, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений, страховщики, ипотечные учреждения второго уровня и банки, которые осуществляют рефинансирование ипотечных кредиторов, инвесторы, управляющие ипотечными активами, распорядители платежей.

Для формирования стабильного рынка ипотечного кредитования необходимо обеспечить объективное информирование всех участников об основных условиях, требования и риски в процессе их деятельности на рынке ипотечного кредитования.

4. Государственное регулирование и надзор за ипотечным кредитованием

    Государство будет создавать благоприятные условия для расчета по ипотечным кредитам отдельных категорий граждан (в частности молодежи, военнослужащих, государственных служащих), если это предусмотрено законодательством, путем субсидирования затрат заемщиков на уплату процентов по ипотечным кредитам. Такая поддержка должна быть справедливой, адресной, долгосрочной, прозрачной и доступной.

Государство будет способствовать:

- формированию условий для обеспечения населения жильем с использованием жилищной ипотеки;

- созданию ликвидного рынка земель сельскохозяйственного назначения с прозрачными и справедливыми механизмами ценообразования и повышению эффективности использования этих земель владельцами, которые работают на этой земле;

- приобретению и строительству объектов коммерческого использования и покупки земель под эти объекты;

- внедрению эффективной системы государственного регулирования и надзора за деятельностью финансовых учреждений - ипотечных кредиторов.

Для формирования вторичного рынка ипотечного кредитования государство будет осуществлять регулирование и надзор за выпуском и обращением ипотечных ценных бумаг и будет способствовать защите имущественных прав и интересов инвесторов.

С целью защиты интересов страхователей и выгодоприобретателей по договорам страхования на рынке ипотечного кредитования государство будет осуществлять мероприятия по регулированию и надзору за деятельностью страховщиков и страховых посредников.

Прозрачности системы ипотечного кредитования возможно достичь путем создания и функционирования Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и их ограничений.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и их ограничений должен обеспечивать:

- регистрацию прав на недвижимое имущество и их ограничений и внесении изменений в реестр одновременно с выдачей соответствующей справки в день обращения;

- приоритет - преимущественное право одного лица относительно права другого лица на то же недвижимое имущество;

- высший приоритет - приоритет, установленный ранее любого другого приоритета относительно того же недвижимого имущества.

С целью стимулирования развития вторичного рынка ипотечного кредитования должен быть введен механизм льготного налогообложения доходов, полученных как проценты или доход по ипотечным ценным бумагам, эмитентом которых являются резиденты.

5. Основные мероприятия

    С целью реализации этой Концепции необходимо:

- способствовать принятию законов об ипотечных ценных бумагах, бюро кредитных историй;

- урегулировать вопросы функционирования Земельного кадастра Украины и создание единой государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений;

- создать при участии государства ипотечное учреждение второго уровня. Для этого разработать экономическое обоснование ее деятельности и бизнес-план, определить источники формирования уставного капитала, порядок создания, основные виды операций и способы рефинансирования ипотечных кредиторов;

- создать систему государственного регулирования и надзора за деятельностью финансовых учреждений - ипотечных кредиторов;

- внести изменения в законодательство в части установления дополнительных требований к ипотечным кредиторам и ипотечных активов относительно капитала, резервов, требований к качеству и объему активов;

- усовершенствовать систему государственной поддержки наиболее уязвимых слоев населения с целью обеспечения их доступным жильем;

- обеспечить формирование фондов жилья для временного проживания и поддержания их в надлежащем состоянии;

- усовершенствовать систему профессиональной подготовки и сертификации специалистов финансового рынка;

- усовершенствовать налоговое законодательство в части введения механизма льготного налогообложения доходов, полученных как проценты или доход по ипотечным ценным бумагам, эмитентом которых являются резиденты.

План выполнения мероприятий, направленных на реализацию этой Концепции, разрабатывается и утверждается Координационным советом по вопросам создания национальной системы ипотечного кредитования с участием органов исполнительной власти.

УТВЕРЖДЕНО

распоряжением Кабинета Министров Украины

от 10 августа 2004 N 559-р

Ипотека на жилую недвижимость

Ипотека на коммерческую недвижимость